Uma das poucas incorporadoras que não foram contaminadas pela crise do setor imobiliário nos últimos anos, a MRV, especializada em imóveis para baixa renda, vê um cenário ainda muito difícil para as construtoras em 2017. Eduardo Fischer, copresidente da maior incorporadora do país, diz que a MRV vai manter postura de caixa conservadora este ano, mas, mesmo assim, vai anunciar um grande empreendimento imobiliário na zona norte de São Paulo.

“O setor residencial é dividido em dois segmentos: média e alta renda, que passa por uma forte crise; e baixa renda, que ainda tem demanda. Estamos do lado da demanda“, diz. Leia abaixo os principais trechos da entrevista concedida ao Estado.

A maioria das incorporadoras passa por uma crise profunda, com alto número de distratos e situação financeira delicada. Qual será o cenário para o setor neste ano?
Nosso setor está sofrendo imensamente, uma vez que é altamente dependente de condições macroeconômicas estáveis e de crédito. As incorporadoras sofreram em 2015 e tiveram um 2016 terrível. A expectativa é de melhora em 2017, mas em um cenário muito ruim ainda.

Os negócios da MRV serão afetados?
Temos de separar o setor em dois segmentos: média e alta renda de um lado, e baixa renda do outro. A nosso favor, o segmento de baixa renda tem uma diferença de oferta e demanda muito grande. Temos um déficit habitacional para essa camada da população (com até seis salários mínimos). Nesse caso, o crédito vem de bancos públicos e nosso consumidor acessa o FGTS.

Mas o desemprego também afeta o perfil de seu cliente…
O desemprego aumentou e preocupa. Mas há demanda, mesmo com a crise. Nosso cliente não quer só morar: precisa morar. É diferente do consumidor de média e alta renda – nesse caso, o setor enfrenta ainda a questão de altos distratos. Nessa categoria, há o consumidor que adquire imóvel para morar e outros que compram para investir. Com a crise, a dinâmica de mercado mudou e houve desistências, afetando fortemente as incorporadoras. É perverso. Estamos discutindo isso, via nossa entidade de classe, para mudar a regulamentação do setor.

Os distratos da MRV também aumentaram?
O nosso distrato tem caído nos últimos dois anos. Temos um saldo de distrato do passado, mas que tem recuado trimestre a trimestre e deverá cair em 2017. No caso do crédito associativo, a construtora consegue passar a dívida para os bancos (públicos). Se o banco aprova o financiamento, aprovamos a compra. A dívida fica com o banco.

E os programas do Minha Casa Minha Vida impulsionam os negócios do grupo?
Vamos voltar. Habitação de baixa renda é muito importante na economia, não é só social. O programa se mostrou resiliente. A demanda continua firme e as vendas seguem em ritmo muito bom. Mas a demanda se concretiza em negócio? Há uma crise de confiança ainda grande. O problema não está na confiança, mas na liberação de crédito. Trabalho basicamente com dois bancos – Caixa e Banco do Brasil. Os dois estão rígidos na concessão de crédito.

Esperava 2017 tão difícil?
Olho 2017 e, apesar de situação difícil, a perspectiva é mais positiva. Tive uma pior percepção no fim de 2014, quando não tinha ideia como o mercado iria reagir. O lado bom da crise é que, se você está em um setor que já está sofrendo muito (desde 2010), com custo de obra disparando, as perspectivas para frente são de melhora. A nossa sorte é que não podemos importar apartamento ainda.

A crise que afetou o setor vai intensificar um movimento de consolidação?
Difícil. É incerteza demais.

Mas houve interesse do fundo Jaguar em comprar fatia da Tenda, da Gafisa. Há espaço para investidor estrangeiro no setor imobiliário nacional?
Tem de olhar para o longo prazo. Os investidores apanharam muito com Brasil.

O cenário também é pessimista para os imóveis comerciais?
Hoje o segmento comercial passa por um momento diferente – esse setor já tinha puxado o freio quando a crise do setor começou. A volta à normalidade desse segmento vai ser mais rápida do que o residencial. Estão construindo menos.

O sr. acredita que o cenário de instabilidade política deve agravar mais o setor?
Essa instabilidade é ruim porque ninguém consegue olhar para 2018 e ter um cenário claro de mudanças macroeconômicas relevantes. A PEC do Teto passou, mas a reforma da Previdência é difícil e não pode demorar. Não olho mais para 2017. Penso em 2018 e 2019.

A MRV não terá novos lançamentos para este ano?
Sim. Faremos um lançamento na zona norte de São Paulo, um bairro planejado com 25 empreendimentos diferentes, em um investimento de quase R$ 1 bilhão e VGB de R$ 1,6 bilhão, para entrega nos próximos cinco anos. Nos últimos 30 meses, entregamos 100 mil chaves (o que equivale a uma cidade de 350 mil a 400 mil habitantes). A projeção é fazer a mesma entrega nos próximos 30 meses. Nos últimos dois anos, investimos cerca R$ 600 milhões em terrenos novos.

Pensam em mudar de estratégia e se diversificar?
Não. Fazemos a mesma coisa há 37 anos e vamos continuar assim.

QUEM É
Formado em Engenharia Civil pela Fundação Mineira de Educação e Cultura (Fumec), Eduardo Fischer Teixeira de Souza é copresidente da MRV, uma das maiores incorporadoras imobiliárias do País, fundado por seu tio, o empresário Rubens Menin. Fischer, que está no grupo desde 1993, divide a gestão da incorporadora com Rafael Menin.